書籍介紹
本院為了解實價登錄目前執行之情形，是否確實提升不動產交易資訊透明度？此次修正通過條文，執行上並無窒礙難行之處？實務上地方政府如何執行？而且我國不動產估價制度已存在多年，實價登錄制度實施對於不動產估價有無幫助，是否能成為其他估價案件的參考指標或基準，或有相互扞格而需加以澄清之處？而交易之資訊，是否能夠加值運用，發揮其更大之經濟效用？我國採行不動產實價課稅之現況與可行性？以及國外實施實價登錄經驗等課題，爰於今（108）年以「健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討」為題進行通案性調查研究，希就未來我國推動實價登錄政策方向與作法提出建言，使制度規劃更臻完善。
目次
壹、題目：「健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討」1
貳、通案調查研究主旨1
一、研究緣起1
二、研究目的3
三、研究範疇4
(一)研究對象4
(二)研究重點4
參、問題背景與現況分析9
一、臺灣地區房屋市場資訊相當不完整，導致市場參與者很難獲得完整的資訊9
二、實價登錄制度概述11
(一)108年修法前（現行）實價登錄制度12
(二)108年修法後實價登錄制度14
(三)現行實價登錄之申報登錄作業15
三、實價登錄制度實施總體績效與成果22
(一)呼應社會需求，提升施政滿意度22
(二)節省民眾搜尋時間及費用23
(三)提升透明度有助國際招商23
(四)Open Data 廣為使用、節省費用24
(五)促進稅賦公平及財產保障24
(六)業者加值利用提供多元資訊25
(七)促進資訊透明避免哄抬價格25
(八)資訊分析作為政策決策參考26
(九)精進課稅地價之查估26
(十)獲得行政院、考試院獎項肯定27
四、實價登錄申報與揭露情形27
(一)法令依據27
(二)申報登錄資訊提供查詢作業27
(三)實價登錄申報與揭露情形30
五、實價登錄申報資料查核情形31
(一)法令依據31
(二)成交案件申報登錄資訊抽查核對31
(三)對地政士及經紀業進行業務檢查32
(四)全國及各縣市歷年查核實價登錄情形33
六、實價登錄申報裁處情形33
(一)法令依據33
(二)申報登錄資料不實認定及裁處作業34
(三)申報登錄資料不實裁處情形35
七、地方政府執行現況36
八、外國不動產交易價格揭露制度51
(一)英國54
(二)美國58
(三)新加坡59
(四)香港61
(五)日本62
九、我國現行不動產相關稅制概述69
(一)主要問題69
(二)我國現行不動產稅制70
肆、研究方法與過程76
一、文獻分析法76
二、訪談法77
(一)機關簡報與焦點團體座談77
(二)專家學者諮詢77
(三)機關座談80
(四)田野研究法87
伍、研究發現與分析92
一、不動產交易資訊透明化方面92
(一)資料登錄全面性92
(二)資料揭露完整性96
(三)資料揭露即時性99
(四)資料揭露真實性100
(五)機關查核效用性102
二、實價登錄對不動產估價制度的影響105
(一)有效提升地價查估之專業性及地價變動趨勢105
(二)現行地價查估制度及相關法令依據實有改革之必要107
(三)公、私部門均引用實價登錄資料辦理不動產查估，學界也以不動產成交案件實際資訊進行學術研究及分析108
三、現行不動產交易所得（金額）稅及持有稅課徵情形111
(一)交易所得稅部分111
(二)持有稅部分116
四、房屋稅標準價格之評定121
(一)法律規定121
(二)實務作法121
(三)房屋標準單價修正情形121
五、我國房屋稅稅率概況123
六、民眾於公共政策網路參與平台建議開徵空屋稅提案之處理情形128
(一)提議內容129
(二)政府機關研商辦理情形129
(三)參採情形132
(四)後續推動132
七、有關空屋房屋稅課稅議題之法令規定、實務認定及作業情形132
(一)法令規定132
(二)認定方式133
(三)各地方政府對可能為空屋標的之房屋稅率處理方式134
八、以實價登錄價格為稅基，屬地方稅之相關不動產稅稅目稅率之估算問題153
(一)財政部意見153
(二)地方政府意見154
陸、結論與建議158
一、行政院107年5月7日提出「實價登錄地政三法」修正草案，將實價登錄升級為2.0版，惟立法院僅通過立法委員張宏陸等18人另擬具「平均地權條例」修正條文，其內容與行政院版修正方向雖屬一致，但行政院版其他修正重點部分，並未併案審查，目前仍待立法院審議。該院對於修法工作，允應積極持續推動，俾使實價登錄制度更趨完善，以提供更為「即時」、「透明」、「正確」的不動產交易資訊，使市場發展更為健全。158
二、現行法令規定對於不動產出租之案件，僅要求經仲介業者居間承租者須辦理租金申報登錄，屋主自行租賃案件仍未納入申報範圍，尚無法完整呈現租賃市場成交之實際樣貌。政府允應思考如何使租屋市場（包含商業與非商業）出租之租金全部納入實價登錄，使市場行情能夠透明化，同時藉此建立「房屋租金指數」，以提供出租及承租者參考，提升租屋市場的公平與效率。166
三、現行法令規定經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之預售屋案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。實務上依規定申報登錄成交案件比例有偏低之現象，行政院版「實價登錄地政三法」，雖已提出自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後30日內，應將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內申報之修正草案，惟在尚未修法通過時，仍應督促地方主管機關加強對業者營業處所進行查核，主動掌握與建立預售屋「預售」與「申報」資訊。168
四、立法院108年7月1日通過平均地權條例部分條文修正案，將買賣案件改以買賣雙方為申報義務人及提前於申請所有權移轉登記時併同辦理，免除地政士或不動產經紀業之申報義務。惟部分地方政府反映，因買賣雙方多非不動產專業人士，對於相關法規及申報作業流程未若地政士熟悉，各項交易資訊之正確性，如未能如實進行申報，恐產生裁罰之疑慮，且一旦未同時申報或申報發生錯誤，地政機關須通知限期辦理或更正，徒增行政作業及經費負擔以及執行困擾，故宜比照買賣登記案件，促使雙方可委託地政士代為申報登錄，並修改實價登錄申報系統與地政系統進行勾稽，透過地政資料庫逕行匯入相關資料，僅保留交易總價一欄由申報人進行登載，降低錯誤率，有助於提升實價登錄申報效率。170
五、現行實價登錄資料正式揭露日期與交易日期有一定之時間落差，無法即時反映市場行情。雖自102年7月1日起，內政部修改實價登錄案件之揭露頻率，由原規定之每月揭露2次縮短為每月揭露3次，惟基於交易資訊揭露即時性之考量，允宜參採國外每日更新之作法，研議如何將案件揭露期程能再縮短，更能及時反映市場的價格變化；針對「顯著異於市場正常交易價格」之案例，有關交易態樣不一加上揭露標準仍受外界質疑是否過於主觀認定，建議除特殊情事顯而判斷不應揭露者外，應回歸市場機制全部予以揭露，將更有助於讓不動產資訊更透明化，以健全不動產市場。172
六、依現行地價查估制度，地政機關為因應不同需要，爰依據不同之查估法令以評估所需地價，形成一地多價之亂象，社會大眾實難了解其中差異，致訾議不斷，難以樹立政府公信力，就地價人員言，面對質疑聲浪，時面臨未具明確論述足使民眾信服之窘境；國內應用公告土地現值據以辦理相關行政作業法規計80餘個之多，而應用公告地價或申報地價辦理者亦有20餘個，然各法規立法意旨多元、性質互異，對價格評估要求殊異，造成地政機關於不同時機、不同法源基礎下，同一筆土地卻評估出多個不動產價格，除造成地價人員角色定位混淆，影響地價查估之專業性及獨立性，允應思考如何建立「地價一元化」與推動「價稅分離」制度。173
七、現行實價登錄制度實施後，公、私部門對於不動產查估案件，均引用實價登錄資料，學界也多引用不動產成交案件實際資訊進行學術研究及分析，具有相當實質助益，內政部允宜加強宣導推廣；本研究履勘之地方政府提出諸多創新措施，加值運用實價登錄資料，各政府間允宜互相觀摩，廣泛運用，共享成果。176
八、內政部於建置「不動產交易查詢服務網」供民眾查詢實價登錄資料之良好基礎上，允宜研議納入地方政府研發實價登錄網站查詢的創新服務功能，或與各地方政府網站連結，以提供民眾集中且更多元的查詢服務；各地方政府配合受理申報諸多貼心服務及宣導措施，亦宜參採研擬標準作業模式，進行教育訓練或擴大宣導，以收便民之效，避免民眾違法受罰之情形發生。180
九、不動產實價登錄制度自101年8月1日施行後，嗣房地合一課徵所得稅（下稱房地合一新制）雖亦自105年1月1日起實施，惟其適用標的為納稅義務人103年1月1日之次日以後取得之房屋、土地，且持有期間在2年以內，或為105年1月1日以後取得者，其交易始納入房地合一新制適用範圍，計算房屋、土地交易所得，並以分離計稅方式課徵所得稅。爰適用房地合一新制之交易案件，占實際交易筆數之比率尚屬少數，且課稅所得均用於長期照顧服務支出，尚無用於政府實施住宅政策之支出。且自房地合一新制實施後，相關不動產交易課徵所得稅，仍以舊制（即非房地合一新制）規定核課財產（房屋）交易所得為主，並以房屋評定現值核定所得金額為主，實際選案查核件數相較顯著偏低。另，仍未納入不動產實價登錄制度之預售屋交易所得查核筆數亦有偏低情形，政府均有再加改進之空間。183
十、近年來我國都會區房價高漲，已衍生一般受薪者難以購屋之重大民瘼，爰民眾有「開徵空屋稅」之提案。雖財政部提出「空屋」之認定困難，且有稽徵機關舉證耗時、耗力，且對地方財政收入增加有限，並可能徒增徵納雙方爭議及爭訟，不符稽徵成本等問題，爰該部認為前述提案尚不宜採行，雖非無據。惟財政部除要求地方政府落實現有房屋稅條例之囤房稅機制，由地方政府視需要按持有房屋戶數規定，核以差別稅率外，亦應考量督促地方政府，對於住家用房屋之建商餘屋及低度使用房屋，核以有別於自住住家用房屋稅稅率，以提高持有成本，促使持有者釋出前揭標的，增加房屋市場供給，促進國家資源有效利用，並期引導房價降低，降低民眾購屋負擔，實現居住正義。190
十一、103年6月4日修正之房屋稅條例第5條規定，雖將非自住之住家用房屋稅稅率由1.2%至2%提高為1.5%至3.6%，爰地方政府雖得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，惟僅有少數地方政府確有相應落實作為。且有地方政府原配合前揭修法作為，調高非自住之住家用房屋稅稅率，短暫實施一年後，即調回法定最低稅率；另，多數地方政府或因租稅競爭之壓力，非自住之住家用房屋稅稅率均採最低標準1.5%，財政部允宜持續督促改善。201
十二、房屋標準單價係房屋稅稅基之計算基礎，惟財政部雖於98年正視單價偏低之問題，要求地方政府覈實調整，且經地方政府自101年陸續辦理調整公告，然迄108年11月仍有彰化縣政府及金門縣政府未作調整，繼續沿用73年「標準單價表」，不惟造成該二地方政府房屋稅稅源之流失，亦間接對屬國稅之所得稅徵收造成負面影響，財政部允應積極督促改善。203
柒、處理辦法207
序言／導讀
我國政府為了導正房價亂象，健全不動產市場，以落實居住正義與符合社會期待，經由立法院於100年12月13日修正通過「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」及「地政士法」三法（下稱「實價登錄地政三法」），同年12月30日總統公布，經行政院核定自101年8月1日施行，建立了不動產實價登錄制度。嗣行政院為促進不動產成交資訊更為即時、透明、正確，再次推動「實價登錄地政三法」修法作業，並於107年5月7日將修正草案送請立法院審議，惟立法委員張宏陸等18人另擬具「平均地權條例」修正條文，將登錄責任改由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報，並調整罰則區分輕重，經立法院於108年7月1日三讀通過，並由總統於7月31日公布，因尚須配合修正相關子法，施行日期由行政院另定之。其內容與行政院版修正方向雖屬一致，惟其他行政院版地政三法之修正重點部分，目前仍待立法院審查。
本院為了解實價登錄目前執行之情形，是否確實提升不動產交易資訊透明度？此次修正通過條文，執行上並無窒礙難行之處？實務上地方政府如何執行？而且我國不動產估價制度已存在多年，實價登錄制度實施對於不動產估價有無幫助，是否能成為其他估價案件的參考指標或基準，或有相互扞格而需加以澄清之處？而交易之資訊，是否能夠加值運用，發揮其更大之經濟效用？我國採行不動產實價課稅之現況與可行性？以及國外實施實價登錄經驗等課題，爰於今（108）年以「健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討」為題進行通案性調查研究，希就未來我國推動實價登錄政策方向與作法提出建言，使制度規劃更臻完善。
本調查研究從檢視實價登錄的相關制度、法令規定，以及過去政府陸續提出之政策與方案作為基礎，瞭解我國實價登錄發展之歷程，並蒐集國內相關論著、期刊進行研究與探討。過程中，除請內政部就實價登錄實施績效與成果進行簡報，並邀請業者與消費者保護團體與會座談，另辦理3場諮詢會議，又至臺北、新北、桃園、臺中、臺南、高雄市政府及新竹縣政府進行實地考察，了解地方政府實際執行情形，以及所遭遇之困難與改善之方式，另分別向內政部、財政部、直轄市、縣（市）政府調取相關資料，最後，再邀集內政部、財政部進行綜合座談。
惟實價登錄所涉問題複雜，限於時間與篇幅，乃以我國不動產「資訊透明化」、「估價」、「租稅」等方面產生之實質影響為範圍進行調查研究，並參採國外之制度以及地方政府執行過程之經驗，探討實價登錄制度未來應改進之方向，並按研究緣起、研究目的、研究範疇、問題背景與現況分析、研究方法與過程、研究發現等與分析各項逐一撰寫，最後就研究所得提出12項結論與建議，送請行政院參處。
本案於調查研究期間，承蒙中央與地方政府相關機關協助與配合，以及多位專家學者、民間機構（包括：建築業、地政士、不動產仲介業、不動產代銷業、估價師等相關公會，消費者文教基金會）惠賜寶貴意見，在此一併表示由衷謝忱，更感謝本院調查官黃瑞旭、金志謙，給予諸多的協助。冀盼本調查研究之成果，能提供政府相關部門後續推動實價登錄一些值得思考的方向與作法，以建構一個更為健全的實價登錄制度。
我國政府為了導正房價亂象，健全不動產市場，以落實居住正義與符合社會期待，經由立法院於100年12月13日修正通過「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」及「地政士法」三法（下稱「實價登錄地政三法」），同年12月30日總統公布，經行政院核定自101年8月1日施行，建立了不動產實價登錄制度。嗣行政院為促進不動產成交資訊更為即時、透明、正確，再次推動「實價登錄地政三法」修法作業，並於107年5月7日將修正草案送請立法院審議，惟立法委員張宏陸等18人另擬具「平均地權條例」修正條文，將登錄責任改由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報，並調整罰則區分輕重，經立法院於108年7月1日三讀通過，並由總統於7月31日公布，因尚須配合修正相關子法，施行日期由行政院另定之。其內容與行政院版修正方向雖屬一致，惟其他行政院版地政三法之修正重點部分，目前仍待立法院審查。
本院為了解實價登錄目前執行之情形，是否確實提升不動產交易資訊透明度？此次修正通過條文，執行上並無窒礙難行之處？實務上地方政府如何執行？而且我國不動產估價制度已存在多年，實價登錄制度實施對於不動產估價有無幫助，是否能成為其他估價案件的參考指標或基準，或有相互扞格而需加以澄清之處？而交易之資訊，是否能夠加值運用，發揮其更大之經濟效用？我國採行不動產實價課稅之現況與可行性？以及國外實施實價登錄經驗等課題，爰於今（108）年以「健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討」為題進行通案性調查研究，希就未來我國推動實價登錄政策方向與作法提出建言，使制度規劃更臻完善。
本調查研究從檢視實價登錄的相關制度、法令規定，以及過去政府陸續提出之政策與方案作為基礎，瞭解我國實價登錄發展之歷程，並蒐集國內相關論著、期刊進行研究與探討。過程中，除請內政部就實價登錄實施績效與成果進行簡報，並邀請業者與消費者保護團體與會座談，另辦理3場諮詢會議，又至臺北、新北、桃園、臺中、臺南、高雄市政府及新竹縣政府進行實地考察，了解地方政府實際執行情形，以及所遭遇之困難與改善之方式，另分別向內政部、財政部、直轄市、縣（市）政府調取相關資料，最後，再邀集內政部、財政部進行綜合座談。
惟實價登錄所涉問題複雜，限於時間與篇幅，乃以我國不動產「資訊透明化」、「估價」、「租稅」等方面產生之實質影響為範圍進行調查研究，並參採國外之制度以及地方政府執行過程之經驗，探討實價登錄制度未來應改進之方向，並按研究緣起、研究目的、研究範疇、問題背景與現況分析、研究方法與過程、研究發現等與分析各項逐一撰寫，最後就研究所得提出12項結論與建議，送請行政院參處。
本案於調查研究期間，承蒙中央與地方政府相關機關協助與配合，以及多位專家學者、民間機構（包括：建築業、地政士、不動產仲介業、不動產代銷業、估價師等相關公會，消費者文教基金會）惠賜寶貴意見，在此一併表示由衷謝忱，更感謝本院調查官黃瑞旭、金志謙，給予諸多的協助。冀盼本調查研究之成果，能提供政府相關部門後續推動實價登錄一些值得思考的方向與作法，以建構一個更為健全的實價登錄制度。
分類
其他詳細資訊
- 適用對象：成人(學術性)
- 關鍵詞：實價登錄
- 附件：CD-ROM
- 頁/張/片數：435
授權資訊
- 著作財產權管理機關或擁有者：監察院
- 取得授權資訊：聯絡處室：內政及族群委員會
姓名：謝琦瑛
電話：02-23413183-243
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